El alquiler en EE. UU. tributa a nivel federal y estatal, con reglas específicas para inversores extranjeros no residentes. Entender cómo funcionan los impuestos sobre propiedades de alquiler es esencial para cumplir con el IRS, optimizar tu carga fiscal y evitar multas.
En esta guía, explicamos cómo tributa el alquiler en EE. UU. en 2026: ingresos, deducciones, depreciación, formularios para extranjeros, FIRPTA, y estrategias de optimización fiscal con Stripe.
1. ¿Quién Tributa por el Alquiler en EE. UU.?
Residente vs. No Residente
- Residente fiscal (Green Card o 183+ días): Tributa como cualquier estadounidense – Ingreso mundial
- No residente (extranjero sin presencia): Solo tributa por ingresos de fuente estadounidense – Solo ingresos en EE. UU.
- No residente (con presencia pero < 183 días): Tributa solo por ingresos de EE. UU. – Solo ingresos en EE. UU.
¿Eres Considerado No Residente?
2. ¿Qué se Considera Ingreso por Alquiler?
Ingresos Gravables
- Renta mensual: ? Sí – Ingreso principal
- Depósito de seguridad: ? No – Hasta que no te lo quedes
- Multas por pago tardío: ? Sí – Se considera ingreso
- Servicios públicos pagados por inquilino: ? Sí – Si es sobre la renta base
- Alquiler vacacional (Airbnb): ? Sí – Se declara igual
- Alquiler de temporada: ? Sí – Mismas reglas
- Subvenciones (Section 8): ? Sí – Ingreso tributable
¿Qué NO es Ingreso?
3. Deducciones del Alquiler
Deducciones Permitidas
- Interés hipotecario: Interés del préstamo de la propiedad – $12,000/año
- Depreciación: Desgaste del edificio (27.5 años) – $10,909/año
- Property tax: Impuesto predial – $4,000/año
- Seguros: Todas las primas – $2,500/año
- Reparaciones y mantenimiento: Arreglos, pintura, fontanería – $2,000/año
- Property manager: Honorarios de gestión (8-12%) – $3,600/año
- HOA / Condominio: Cuotas de asociación – $2,400/año
- Servicios públicos: Si los paga el propietario – $1,200/año
- Viajes: Viajes para administrar la propiedad – $3,000/año
- Honorarios legales y contables: Abogado, CPA – $1,500/año
- Marketing: Publicidad, fotos, listing – $500/año
- Mejoras (no reparaciones): Se deprecian, no se deducen directo – Según vida útil
Reparaciones vs. Mejoras (Capital Improvements)
- Reparación: Mantener en condición operativa – Se deduce 100% este año
- Mejora: Aumenta valor, extiende vida útil – Se deprecia (27.5 años o más)
4. Depreciación (El Mayor Beneficio Fiscal)
¿Qué es la Depreciación?
La depreciación es la deducción más valiosa para propiedades de alquiler. Reconoce que el edificio se desgasta con el tiempo, permitiéndote deducir una parte cada año sin gastar efectivo.
- Residencial (alquiler): 27.5 años – 3.636% del valor del edificio
- Comercial: 39 años – 2.564% del valor del edificio
- Mejoras (land improvements): 15 años – 6.667%
- Equipamiento (mobiliario): 5-7 años – 14.29-20%
Cálculo de Depreciación
Depreciación Recuperada (Depreciation Recapture)
5. Reglas de Actividad Pasiva (PAL Rules)
¿Qué es una Actividad Pasiva?
El alquiler de propiedades se considera una “actividad pasiva” a menos que seas un profesional inmobiliario (real estate professional).
- Actividad pasiva: Alquiler (default) – Solo contra ingresos pasivos
- Real estate professional: 750+ horas/año + 50% de tu tiempo – Puede deducir contra ingresos activos
Limitaciones para Extranjeros
6. Formularios de Impuestos para Extranjeros
Formularios Principales
- 1040-NR: Extranjero no residente – Declaración anual de impuestos
- Schedule E: Todos con propiedades de alquiler – Reportar ingresos y gastos
- 1042-S: Pagador a extranjero – Reportar ingresos sujetos a retención
- W-8BEN: Extranjero – Certificar estatus de no residente
- W-8ECI: Extranjero – Ingresos conectados a negocio en EE. UU.
- 8288-B: Comprador de propiedad a extranjero – Exención de retención FIRPTA
- ITIN application (W-7): Extranjero sin SSN – Solicitar ITIN
Form 1040-NR para Inversores Extranjeros
ITIN: Cómo Obtenerlo
7. Retenciones para Extranjeros No Residentes
Retención en la Fuente
- Renta de propiedades (bruta): 30% (sin W-8ECI) – 1042-S
- Renta neta (con W-8ECI): 0% (declaras con 1040-NR) – W-8ECI
- Intereses bancarios: 0% (portfolio interest exemption) – W-8BEN
- Dividendos: 30% (o menos con treaty) – W-8BEN
- Ganancia de capital (venta): 15% (FIRPTA) – 8288-B
W-8ECI vs. W-8BEN: La Decisión Clave
8. FIRPTA: Impuesto al Vender
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) exige que el comprador retenga el 15% del precio de venta si el vendedor es extranjero no residente.
- Retención: 15% del precio TOTAL de venta
- Quién retiene: El comprador (escrow / title company)
- Plazo: 20 días después del cierre al IRS
- Formulario: 8288 + 8288-A
- Exención: < $300,000 y comprador usará como residencia
Cómo Solicitar Reducción o Exención
Paso a Paso para Vender Siendo Extranjero
9. Impuestos Estatales (State Taxes)
Estados Sin Impuesto a la Renta
- Florida: 0% – 0.8-1.2%
- Texas: 0% – 1.6-2.2%
- Wyoming: 0% – 0.5-0.7%
- Nevada: 0% – 0.6-0.9%
- Tennessee: 0% – 0.6-0.9%
Estados con Impuesto a la Renta
- California: 13.3% – Alto, pero plusvalía fuerte
- Nueva York: 10.9% – Más property tax
- Illinois: 4.95% – Property tax alto (~2%)
- Massachusetts: 5% – Property tax medio
Para inversores extranjeros: Florida y Texas son los estados más populares porque no tienen state income tax. Solo pagas property tax (~1% del valor anual).
10. Estrategias de Optimización Fiscal
Estrategias Legales
- Depreciación: Deduce 3.636% del valor del edificio cada año – $8,000-15,000/año
- Cost Segregation Study: Acelera depreciación de componentes (5-15 años) – $20,000-50,000 el primer año
- 1031 Exchange: Diferir ganancia de capital al vender y reinvertir – Ilimitado
- Self-directed IRA: Invertir en propiedades desde tu IRA – Diferimiento total
- LLC + S-Corp election: Ahorrar self-employment tax – $2,000-5,000/año
- Bonus depreciation: Depreciación acelerada (equipamiento) – Variable
- Travel deductions: Viajes para administrar propiedades – $3,000-10,000/año
Cost Segregation Study
11. Errores Comunes en Impuestos de Alquiler
- No declarar ingresos: Multas, intereses, el IRS embarga – Declara siempre
- No usar W-8ECI: Stripe retiene 30% de TODOS los ingresos – Presenta W-8ECI
- No depreciar: Pagas impuestos de más – Deprecia siempre
- Clasificar mejora como reparación: IRS puede auditarte y re-clasificar – Consulta con CPA
- No tener ITIN: No puedes declarar ni recuperar FIRPTA – Solicita ITIN
- Mezclar cuentas personales y LLC: Pierdes protección de la LLC – Cuentas separadas
- No reportar venta (FIRPTA): El comprador reporta igual, IRS investiga – Declara la venta
- No pagar estimated taxes: Multas por falta de pago – Paga estimados trimestrales
12. Preguntas Frecuentes
¿Tengo que declarar impuestos en EE. UU. si mi propiedad genera pérdida?
Sí, debes declarar aunque tengas pérdida. El IRS requiere declaración anual si tienes ingresos de fuente estadounidense. La pérdida se arrastra a años futuros.
¿Qué tasa de impuesto pago sobre el alquiler?
La renta neta de propiedades de alquiler paga tasas marginales de 10-37% (igual que los estadounidenses). Las ganancias de capital a largo plazo pagan 0-20%.
¿Stripe reporta mis ingresos al IRS?
Sí. Stripe emite Form 1099-K si tus ingresos superan $5,000 (o el límite aplicable). Stripe reporta todas las transacciones al IRS.
¿Puedo deducir viajes desde mi país a Florida?
Sí, si el propósito principal del viaje es administrar tu propiedad. Puedes deducir vuelos, hotel, comidas (50%) y transporte local.
¿Qué pasa si no declaro?
El IRS puede embargar tu propiedad, imponer multas del 25-75% del impuesto no pagado, y Stripe puede congelar tu cuenta.
¿Necesito un CPA en EE. UU.?
Sí, especialmente si eres extranjero. Un CPA especializado en impuestos internacionales puede ahorrarte miles de dólares y evitar problemas con el IRS.
13. Checklist de Cumplimiento Fiscal
- Solicitar ITIN (si no tienes SSN)
- Presentar W-8ECI (si aplica, para evitar retención del 30%)
- Configurar Stripe correctamente (sin retención)
- Mantener contabilidad separada (LLC)
- Documentar todos los gastos deducibles
- Calcular depreciación anualmente
- Presentar 1040-NR + Schedule E cada año
- Pagar estimated taxes (si aplica)
- Reportar venta con FIRPTA
- Contratar CPA especializado
- Conservar registros por 7 años
- Revisar tratados de doble imposición (si aplica)
Conclusión
El alquiler en EE. UU. tributa de manera favorable para inversores extranjeros si entiendes las reglas. La depreciación es tu mayor aliado: te permite generar pérdidas fiscales sin gastar efectivo, reduciendo drásticamente tu impuesto.
La clave está en presentar los formularios correctos (W-8ECI para evitar retención del 30%, 1040-NR para declarar, Schedule E para detallar ingresos y gastos) y trabajar con un CPA especializado en impuestos internacionales.
Stripe, configurado con tu EIN de LLC y W-8ECI, te permite cobrar rentas sin retenciones y genera los reportes que tu CPA necesita para tu declaración anual.
En Sotomayor Consulting International, te ayudamos con la declaración de impuestos de tus propiedades de alquiler en EE. UU.: desde la obtención de ITIN y presentación de W-8ECI hasta la preparación de 1040-NR con Schedule E, depreciación y cumplimiento FIRPTA. Contáctanos para una consultoría personalizada.
