Los impuestos que paga un extranjero en real estate en EE. UU. abarcan todo el ciclo de inversión: desde la compra (transfer taxes), la tenencia (property tax, income tax sobre rentas), hasta la venta (FIRPTA, capital gains, depreciation recapture). Además, existe el estate tax para patrimonios que superen $60,000 en activos estadounidenses.
En esta guía, explicamos todos los impuestos que un extranjero paga al invertir en real estate en EE. UU. en 2026: tasas, plazos, formularios, estrategias de reducción y el rol de Stripe en la declaración de ingresos.
1. Impuestos en la Compra
Transfer Tax (Impuesto de Transmisión)
- Florida: 0.7% (doc stamp) + $0.35/$100 (intangibles) – Vendedor o negociable – $3,500-5,000
- Texas: 0.5-1.5% (state + county) – Vendedor – $2,500-7,500
- Nueva York: 1.825-2.075% (city + state) – Vendedor – $9,125-10,375
- California: 0.11% (county varies) – Vendedor – $550
- Delaware: 3% (state + county) – Vendedor – $15,000
Recording Fees y Otros Costos
- Recording fee (registro): $50-200
- Title search: $200-400
- Title insurance: $1,500-3,000 (por $500K)
- Survey (topografía): $500-1,000
- Attorney fees: $1,000-3,000
Importante: El extranjero no paga impuestos especiales por comprar. Los costos de cierre (closing costs) son los mismos que para un residente, generalmente 3-5% del precio de compra.
2. Property Tax (Impuesto Predial)
¿Qué es el Property Tax?
Es un impuesto anual basado en el valor de la propiedad. Lo pagan TODOS los propietarios, sean residentes o extranjeros.
- Florida: 0.83% – $3,320
- Texas: 1.60% – $6,400
- Nueva York: 1.40% – $5,600
- California: 0.77% – $3,080
- Illinois: 2.08% – $8,320
- Massachusetts: 1.12% – $4,480
Cómo se Calcula
¿Qué Pasa si No Pagas?
- Multa por mora: 3-5% adicional
- Intereses: 1-1.5% mensual
- Tax lien (embargo fiscal): 2 años de impago
- Tax deed sale (subasta): Después del tax lien
3. Income Tax sobre Rentas (Para Extranjeros)
Tasa de Impuesto sobre la Renta
- Renta neta (con W-8ECI): 10-37% (tasa marginal) – Renta neta = ingresos - gastos - depreciación
- Renta bruta (sin W-8ECI): 30% fijo – Renta bruta (sin deducciones)
Tabla de Tasas Marginales 2026 (Extranjero No Residente)
- $0 - $11,600: 10%
- $11,601 - $47,150: 12%
- $47,151 - $100,525: 22%
- $100,526 - $191,950: 24%
- $191,951 - $243,725: 32%
- $243,726 - $609,350: 35%
- $609,351+: 37%
Ejemplo de Cálculo
4. Impuestos en la Venta
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
- Retención obligatoria: 15% del precio TOTAL de venta
- Quién retiene: Comprador (via title company)
- Plazo para remitir al IRS: 20 días después del cierre
- Formularios: 8288 + 8288-A
- Exención: < $300,000 y comprador usa como residencia
Desglose de Impuestos en la Venta
Cómo Reducir Impuestos al Vender
- 1031 Exchange: Reinvertir en otra propiedad – Diferir todo el impuesto
- Installment sale: Vender a plazos – Diferir el impuesto
- Esperar 1+ años: Tasa de capital gains baja – 20% vs 37%
- Vender con pérdida: Compensar otras ganancias – Variable
- Donar a charity: Evitar impuesto + deducción – 100% del impuesto
5. Estate Tax (Impuesto a la Herencia)
El Impuesto Más Peligroso para Extranjeros
- Exención: $13.61M (2026) – $60,000
- Tasa máxima: 40% – 40%
- Activos gravados: Patrimonio mundial – Solo activos en EE. UU.
- Cónyuge: Exención marital ilimitada – Limitada
¿Cómo se Calcula el Estate Tax?
Activos que Disparan el Estate Tax
- Propiedad a nombre personal: ✅ Sí
- Propiedad en LLC: ⚠️ Depende (si eres miembro directo)
- Acciones de LLC en holding extranjera: ❌ No
- Cuenta bancaria: ❌ No (portfolio interest)
- Stocks de empresas US: ✅ Sí (si los posees directamente)
- Stripe (cuenta de LLC): ⚠️ Si la LLC es US, sí
- Seguro de vida: ❌ No (si lo pagas desde tu país)
Para extranjeros con más de $60,000 en activos estadounidenses, el estate tax es el impuesto más importante a planificar. Sin estructura, el IRS puede tomar hasta el 40% del patrimonio.
6. Impuestos Estatales vs. Federales
Resumen por Estado
- Florida: 0% – 0.8-1.2% – 0.7% – No
- Texas: 0% – 1.6-2.2% – 0.5-1.5% – No
- Wyoming: 0% – 0.5-0.7% – 0% – No
- Nevada: 0% – 0.6-0.9% – 0.5% – No
- California: 1-13.3% – 0.7-0.8% – 0.11% – No
- Nueva York: 4-10.9% – 1.4% – 1.825% – Sí (hasta 16%)
- Massachusetts: 5% – 1.1% – 0.5% – Sí (hasta 16%)
Impuestos Federales (Aplican en Todos los Estados)
- Income tax (rentas): 10-37% – Anual
- Capital gains (venta): 0-20% + 3.8% NIIT – Al vender
- Depreciation recapture: 25% máximo – Al vender
- FIRPTA: 15% (retención) – Al vender
- Estate tax: 18-40% – Al fallecer
7. Tax Treaties (Tratados de Doble Imposición)
Países con Tratado con EE. UU.
- España: ✅ Sí – Art. 6 (inmuebles) + Art. 13 – Crédito fiscal por impuestos pagados
- Reino Unido: ✅ Sí – Art. 6 + Art. 13 – IRS permite deducciones sin W-8ECI
- Canadá: ✅ Sí – Art. 6 – Exención de FIRPTA si vendes < $1M
- Alemania: ✅ Sí – Art. 6 – Tasa reducida en dividendos
- Francia: ✅ Sí – Art. 6 – Crédito fiscal
- Brasil: ❌ No – N/A – Paga tasas completas
- Argentina: ❌ No – N/A – Paga tasas completas
- Colombia: ❌ No – N/A – Paga tasas completas
- México: ✅ Sí – Art. 6 – Tasa reducida en regalías
- UAE: ❌ No – N/A – Paga tasas completas
Cómo Usar un Tratado Fiscal
8. Impuestos Según la Estructura
Comparación por Estructura
- Nombre personal: 10-37% – 15% retención – ✅ Hasta 40% (> $60K) – Baja
- LLC (single member): 10-37% (pass-through) – 15% retención – ✅ Hasta 40% – Baja
- LLC + Holding extranjera: 10-37% – 15% retención – ❌ Protegido – Media
- Trust irrevocable: 10-37% (trust rates) – 15% retención – ❌ Protegido – Alta
- C-Corp: 21% corporativo – 15% retención – ❌ Protegido – Alta
La Estructura Recomendada para Extranjeros
9. Calendario Fiscal del Extranjero
Fechas Clave
- 15 de enero: Pago estimado Q4 (si aplica)
- 15 de abril: Fecha límite 1040-NR (si estuviste en EE. UU.)
- 15 de junio: Fecha límite 1040-NR (si NO estuviste en EE. UU.)
- 15 de junio: Pago estimado Q2
- 15 de septiembre: Pago estimado Q3
- 15 de octubre: Extensión 1040-NR (si solicitaste)
- Noviembre: Property tax (varía por county)
- Diciembre: Revisar estructura para el próximo año
Checklist Anual
10. Estrategias para Reducir Impuestos
Resumen de Estrategias
- Depreciación: Income tax (rentas) – $2,000-10,000/año
- W-8ECI: Income tax (evita retención 30%) – 30% del ingreso bruto
- Cost Segregation: Income tax (acelera depreciación) – $10,000-50,000 año 1
- 1031 Exchange: Capital gains (venta) – Ilimitado (diferido)
- LLC + Holding: Estate tax – Hasta 40% del patrimonio
- Trust irrevocable: Estate tax – Hasta 40% del patrimonio
- Tax treaty: Income tax + FIRPTA – Variable
- Seguro de vida: Estate tax – Exento
Ejemplo de Ahorro Total
11. Preguntas Frecuentes
¿Cuánto paga un extranjero de impuestos por una propiedad de alquiler?
Depende de si presentas W-8ECI. Sin W-8ECI: 30% sobre ingresos brutos. Con W-8ECI: 10-37% sobre ingresos netos (después de gastos y depreciación). En la práctica, con depreciación muchos extranjeros pagan 0-5% efectivo.
¿Qué pasa si no pago el property tax?
El condado puede embargar la propiedad (tax lien) y eventualmente subastarla (tax deed sale). Nunca dejes de pagar el property tax.
¿Los extranjeros pagan impuestos en dos países?
Depende de tu país de residencia. Si tu país tiene tratado con EE. UU., puedes acreditar los impuestos pagados en EE. UU. contra tu impuesto local. Sin tratado, puede haber doble imposición.
¿Cómo evito el estate tax de EE. UU.?
La forma más común es estructurar la inversión a través de una holding internacional o un trust irrevocable. Las acciones de una holding extranjera no se consideran activos en EE. UU. y no están sujetas a estate tax.
¿Stripe reporta mis rentas al IRS de mi país?
No. Stripe reporta solo al IRS de EE. UU. (a través de 1099-K). Tú eres responsable de declarar en tu país según tus obligaciones fiscales locales.
¿Necesito un CPA en EE. UU.?
Sí, absolutamente. Un CPA especializado en impuestos internacionales es esencial para navegar FIRPTA, depreciación, W-8ECI, tratados fiscales y estate tax.
12. Checklist de Impuestos para Extranjeros
- Obtener ITIN (si no tienes SSN)
- Presentar W-8ECI (para evitar retención del 30% en rentas)
- Configurar Stripe con EIN de la LLC
- Pagar property tax anual
- Declarar 1040-NR + Schedule E cada año
- Calcular y tomar depreciación anual
- Pagar estimated taxes trimestrales (si aplica)
- Presentar FIRPTA al vender (forms 8288 + 8288-A)
- Solicitar 8288-B si la retención es excesiva
- Estructurar para evitar estate tax (holding o trust)
- Revisar tratado fiscal con tu país
- Contratar CPA especializado en impuestos internacionales
Conclusión
Los impuestos que un extranjero paga en real estate en EE. UU. son múltiples pero manejables con la estructura y planificación adecuadas. El property tax es obligatorio para todos, el income tax sobre rentas se optimiza con depreciación y W-8ECI, el FIRPTA aplica al vender, y el estate tax es el mayor riesgo para patrimonios sobre $60,000.
La clave está en tres pilares: estructura correcta (LLC + holding para estate tax), formularios adecuados (W-8ECI, 1040-NR) y un CPA especializado que maximice la depreciación y navegue los tratados fiscales.
Stripe, configurado con tu EIN y W-8ECI, simplifica el cobro de rentas y genera los reportes necesarios para tu declaración anual.
En Sotomayor Consulting International, te asesoramos en todos los impuestos que un extranjero paga en real estate: desde la obtención de ITIN y presentación de W-8ECI hasta la estructuración de holdings para estate tax, declaración 1040-NR y cumplimiento FIRPTA. Contáctanos para una consultoría personalizada.
